Verkehrswertermittlung
bebauter und unbebauter Grundstücke


Verkehrswertgutachten werden von Dipl.-Ing. Christiansen als freier Sachverständiger erstellt, zu denen er außer von Firmen, Gerichten und Behörden auch von Privatpersonen beauftragt wird.


Insbesondere von Privat wird oftmals allerdings kein komplett ausgearbeitetes Gutachten benötigt.
Geht es nur darum, den Wert des Grundstücks einschließlich der Bebauung zu ermitteln, so führt Dipl.-Ing. Christiansen kostengünstig eine computergestützte überschlägliche Ermittlung nach Ihren Angaben und kurzer Besichtigung vor Ort für Sie durch. Ein Muster einer derartigen Verkehrswertermittlung für ein Einfamilienhaus-Grundstück nach dem Sachwertverfahren können Sie sich herunterladen.



Der Verkehrswert von Grundstücken


wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre [ 194 BauGB].

Vereinfacht ausgedrückt ist die Aufgabe der Wertermittlung, wissenschaftlich für einen vorgegebenen Wertermittlungsstichtag zu ermitteln, wie hoch der maximal erreichbare wahrscheinliche Durchschnittskaufpreis für die Immobilie ist.
Rechtsgrundlage für die Verkehrswertermittlung ist das Baugesetzbuch [ 192 ff. BauGB] sowie die Wertermittlungs­verordnung (WertV) und die Wertermittlungs­richtlinie (WertR).

Zur Ermittlung dieses Durchschnittskaufpreises stehen verschiedene Modelle zur Verfügung, mit denen mittels Faktoren, auf Statistik und Erfahrung basierend, Berechnungen durchgeführt werden. Die meist angewandten Modelle sind die in der Wertermittlungsverordnung 1988 (WertV),  7 beschriebenen:




Die Berechnung erfolgt mit dem Modell, mit dem das zu bewertende Objekt am besten beschrieben werden kann. Gegebenenfalls sind Berechnungen nach verschiedenen Modellen durchzuführen und hinsichtlich des Ergebnisses miteinander zu vergleichen.
Für spezielle Fälle stehen weitere Modelle zur Verfügung, wie z.B. das Liquidationsverfahren und das Residualverfahren.

Bewertungsschema der Verkehrswertermittlung von Grundstücken gemäß Wertermittlungsverordnung (WertV)


Vergleichswertverfahren    [Rechtsgrundlage: Wertermittlungsverordnung ( 13 − 14 WertV)]


Dieses Verfahren wird zur Ermittlung von Bodenwerten angewandt, indem der Grundstückswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Immobilien unter Berücksichtigung unterschiedlicher Gegebenheiten abgeleitet wird. Sofern ungenügend Vergleichspreise von hinreichend übereinstimmenden Vergleichsgrundstücken zur Verfügung stehen, scheidet dieses Verfahren zur Verkehrswertermittlung aus.
Der Wert des Grund und Bodens wird i. d. R. durch das Vergleichsverfahren ermittelt. Neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke kann der Bodenwert auch aus Bodenrichtwerten ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte werden als durchschnittliche Lagewerte für normal zugeschnittene Grundstücke von den behördlichen, regional ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig alle 2 Jahre aus gesammelten Kaufpreisen berechnet und veröffentlicht.
Die Ermittlung von Immobilien-Verkehrswerten nach dem Vergleichsverfahren erfolgt, wenn hinreichend vergleichbare Immobilienkaufpreise in ausreichender Anzahl vorliegen.

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Ertragswertverfahren    [Rechtsgrundlage: Wertermittlungsverordnung ( 15 − 20 WertV)]


Dieses Verfahren wird vorzugsweise bei Renditeobjekten angewendet, z. B. Miet-, Geschäfts- und Bürohäusern. Der Verkehrswert errechnet sich nach diesem Verfahren aus der Kapitalisierung der erzielbaren nachhaltigen Erträge aus Vermietung und Verpachtung der Baulichkeiten und dem Bodenwert.
Beim Ertragsverfahren wird von der Annahme ausgegangen, dass der Grundstückswert sich als gegenwärtiger Wert (Barwert) aller zukünftigen Reinerträge ergibt, die der Eigentümer aus seinem Grundstück erzielen kann. Bei der Ermittlung der Barwerte ist zwischen den Bestandteilen Grund und Boden, Gebäude und Außenanlagen zu unterscheiden.
Der Grund und Boden ist ein unbegrenzt nutzbares Wirtschaftsgut. Er verzinst sich deshalb im Sinne eines Dauerertrages. Infolgedessen kann der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil als Jahresbetrag einer ewigen Rente kapitalisiert werden.
Die Zeit, in der sich Reinerträge aus der Vermietung und der Gebäude und Außenanlagen erwirtschaften lassen, ist dagegen begrenzt. Er kann daher auch nur als Jahresbeitrag einer Zeitrente betrachtet werden, deren gegenwärtiger Wert (Barwert) zu ermitteln ist.
Es ist somit erforderlich, den aus dem Grundstück gesamt zu erzielenden Reinertrag für die Kapitalisierung aufzuteilen. Dies geschieht, indem man zunächst den Bodenwert des Grundstücks ermittelt und daraus als Jahresbetrag einer ewigen Rente den Reinertragsanteil des Bodens errechnet. Die Differenz zum Reinertrag ist der auf das Gebäude entfallende Reinertragsanteil, aus dem der Gebäudeertragswert ermittelt wird.

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Sachwertverfahren    [Rechtsgrundlage: Wertermittlungsverordnung ( 21 − 25 WertV)]


Dieses Verfahren wird für Grundstücke mit vorzugsweise zur Wertermittlung eigengenutzter Bebauung angewendet, wie z. B. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen, sowie bei Gehöften, speziellen Gewerbe- und Fabrikanlagen und Infrastruktureinrichtungen, bei denen es keinen direkten Renditebezug gibt.
Der Verkehrswert errechnet sich nach diesem Verfahren aus den Herstellungskosten der Baulichkeiten aus heutiger Sicht, korrigiert entsprechend des Alters, des Zustands und gegebener wertbeeinflussenden Umstände, dem Wert der Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen, sowie dem Bodenwert.

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